九州ホーム日記（ブログ）

  

前回のブログ記事の続きになります。

前回のブログでは空室対策にお困りの家主様に対して、

対策事項をいくつかご紹介させて頂きました。

今回の記事では、実際に空室改善を目指し、成功したオーナー様の

事案をご紹介させて頂きます。



こちらのオーナー様は、一から新築してアパートを保有されたのではなく、

不動産売買取引にて、中古アパートを購入されました。

前アパート所有者の方も、空室が増え、ご自身も高齢になってきた為に

所有アパートをご売却したいというご意向でした。

当時のアパートの入居率は、およそ５０％と非常に低い入居率でした。


そこで、中古アパートを購入されたオーナー様は、

まず初めに、リフォーム工事に取り掛かりました。


こちらのアパートのターゲット層は、ファミリー層がターゲットでしたので

ファミリー様受けする設備を整えようと考えられました。

実は、このアパートは共用部分（廊下）に洗濯機を置くタイプだったので

まずは洗濯機を室内で使用できるように改良しました。


洗濯機が室外のアパートは単身者・ファミリーに限らず、敬遠されるケースが

多いです。

なかなか室内に洗濯機置き場スペースを設ける事が間取りの都合上、難しかったのですが

トイレの横のスペースに洗濯機を置くスペースを確保しました。


また、独立洗面台が無かったので、キッチン横のスペースに

ちょっとお洒落な洗面台を設置しました。


これだけのリフォームで、空室率を大幅に改善する事が出来ました。



空室改善の対策をまとめると、入居者に嫌がられる設備を極力、排除（改良）して、

付加価値をつける。（かけられる予算に応じてリフォームする。リフォームする箇所を

厳選する）


入居されるであろう借主をイメージして、どのような設備を求めているのかを

シミュレーションする。


以上、簡単なリフォームでも多くの入居者を獲得する方法を

ご紹介致しました。



（九州ホーム　ＡＬＬ　すたっふ）不動産お悩み解決



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本日の記事では、現在所有されている賃貸アパートの入居率が

低くなってしまって何か改善策がないか、お悩みの家主様（オーナー様）向けに

入居率UPの為の方策、並びにリフォーム工事一例をご紹介させて頂きます。



【対策１　　所有アパートに入居されるであろう借主ターゲットを明確にする】

ただやみくもにリフォームしても、需要に沿っていなければリフォーム工事が

無駄になってしまう場合がありますので、自分のアパートにどのような入居者が

入居希望を出されるのかを把握する必要があります。


例えば、大学に近い立地であれば、学生さんが借主ターゲットになります。

スーパーが近ければ、主婦層やファミリーの方々が借主ターゲットになります。

このように、どういう人に借りてもらいたいかを明確にする事で、

利にかなったリフォーム工事を計画する事ができます。




【対策２　リフォーム工事は長所を伸ばす（特徴がある）ような計画を行う】


昨今、賃貸物件の数は急激に増えており、数百メートルの間に何軒もの

賃貸アパート・マンションが乱立している状況です。

いかにして周辺の物件（競争相手の物件）よりも自己所有アパートに

入居してもらう事を考える必要があります。

限られた資金の中、効率的に集客できる設備を整える為に

ライバル物件と差別化を図る必要があります。


例えば、仮に２DKの賃貸アパートをご所有だと仮定して、

周辺の賃貸アパートも２DKや２LDKが多い地域だとします。

借主ターゲット層は、新婚さんや子供さんがいらっしゃるファミリー層に

なるかと思いますが、２DKの壁を壊し、１LDKの間取りにプラン変更する方法が

あります。

１LDKの間取りであれば、ライバル物件と入居者の取り合いをする事も

少なくなり、単身者層を取り込む事が可能です。





【対策３　　人気のある設備を導入する】


人気の設備は人（入居者）を呼び込みます。

設備が良ければ、多少、立地条件が悪かったり、家賃が高くても

集客は見込めます。

但し、リフォームに充てられる資金には限りがありますので

人気の設備を吟味する必要があります。


☆☆近年、人気がある設備一覧☆☆


・エアコン

単身物件には付いているのが当たり前ですが、２DKや３DKなどの

ファミリー物件には１台もついていないという物件が多いです。


・オートロック付き


女性であれば非常に気になる防犯面。防犯性が高い設備は
入居者様より大変好まれます。


・インターネット設備

特に学生さんや社会人の方に支持が高いインターネット設備。

入居時にすぐに使用が可能なネット環境が整っていれば、

他物件に比べてアドバンテージがあります。


・防音設備

アパートなどではどうしても、気になる隣家の方の

生活音も防音機能を高める事で、騒音問題のトラブルを

未然に防ぐ事が可能です。


・収納スペース

賃貸物件の場合は、どうしても収納スペースが狭くなりがちです。

クローゼットスペースはもちろんの事、サービスルーム（納戸）等を

設ける事で家具・家財などを多くお持ちの入居者には好意を持たれます。



【対策４　　共用スペースをいつも綺麗に保つ】



お部屋を見学してもらう際に、建物の周りやエントランスにゴミや

よごれがあると誰でもあまり良い印象はもたれないと思います。

建物が常にきれいな状態である事は、実は非常に重要な事なんです。

人間関係にも言えますが第一印象がそこで決まってしまいますので、

お部屋のみならず、エントランスや廊下、階段部分も常に綺麗に保つようにしましょう。

ご自身で、定期清掃を行う事が難しい場合は管理会社である不動産業者に依頼しましょう。

月に２回程度の定期清掃を行う場合でも、全然印象が違います。



【対策５　　安易に家賃の値下げを行わない】

空室が多いので、家賃を下げれば、入居者が増えると思うのは注意が必要です。

安易に家賃を下げてしまうと入居者の質の低下を招くという事を引き起こし兼ねません。

また、入居者の質の低下に伴って、家賃の滞納率が高くなることや

近隣の方々とのトラブルの元になることも予想がされます。


但し、近隣相場と比較してあまりにも高い家賃設定であれば、需要に合っていない為、

金額の見直しを行う事を考える必要は出て参ります。


まずは、家賃値下げではなく、物件価値を高めながら、ある一定水準以上の家賃金額を

維持し続ける事が重要です。



以上、入居率UPの為の対策事例をご紹介させて頂きました。

次回の記事では、実際に入居率UPを目指したオーナー様の

事例をご紹介させて頂きます。






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本日は不動産お悩み解決の記事です。

今回の議題は「自己所有のアパートは借主が入居中（賃貸中）でも売却できるの？」という質問です。








今回のご相談事案は、お父さんが所有されていた「賃貸アパート」があり（６世帯の内、４世帯が入居中）

お父様の死去に伴い、ご相談者がこちらのアパートを相続にて取得されました。

ご相談者はお仕事もされている為、家主業を自ら行う事は難しいという事でした。

現在、借主が入居中だが、そのままでも売却が可能なのか？

それとも立退料を支払って、一旦、入居者を「０」にしないと売却が出来ないのか？という

ご質問でした。



まず、結論回答としましては

「入居者の方がお住まいのままの状態でも売却は可能です。」



現在は、投資家さんなどが利回りの良い収益物件をよく探されています。


※利回りとは・・・・・満室時の賃料合計÷不動産の購入価格＝不動産の利回り

上記の利回り計算は、最も一般的な不動産の利回りで、「表面利回り」とも言われます。

そして、この利回りの高い不動産ほど、投資に適した不動産だと考える方が多いようです。



上記の計算式のように入居者の人数が多ければ多い程（満室に近い程）

年間の賃料合計が高くなる為、表面利回りが高くなり、投資家様にも投資に適した物件であると

アピールが可能です。

表面利回りが約１０％以上の不動産物件が一般的に投資に値する物件として評価されやすいです。



ここでご相談者の例で利回り計算をご紹介させて頂きます。

１世帯あたりの毎月の賃料が５０，０００円。

６世帯の内、４世帯が入居中の為、毎月の合計賃料は５０，０００円×４世帯＝２００，０００円

年間の合計賃料が２００，０００×１２か月＝２４０万円となります。

仮に、こちらのアパートを２，０００万円で売却する際は、

２４０万円（年間合計賃料）÷２，０００万円（不動産売却価格）＝１２％（利回り）


満室時を想定すると

３６０万円（満室時年間合計賃料）÷２，０００万円（不動産売却価格）＝１８％（満室時想定利回り）

となり、非常に高利回りとなり、投資家様からのお問い合わせが多くなります。



回答の冒頭でお伝えした通り、賃貸アパートなどの収益物件を売却をする為には、

常に入居者の入居率を満室に近い状態を維持し、年間合計賃料を高く保つ事が

販売代金の増加、並びに早期に売却が出来る要因となります。


以上、賃貸アパートを売却する為の流れをご紹介させて頂きました。

ご参考になりましたでしょうか？




佐賀で賃貸アパートの管理でお困りの家主様やご売却をご検討の家主様が

いらっしゃいましたらぜひ当社までご相談下さい。

当社のお客様（買主様）で収益物件をお探しの方が多数いらっしゃいますので

お気軽に何でもお尋ね下さい。




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今回の記事では、実際にお客様からご相談があった事例の中から、

隣家との越境（隣の家の木の枝・根・枯葉等が自分の敷地に入り込んでいる）問題について

解説します。








お隣近所と良好な関係が築けていれば、越境問題は大した問題にはなりにくいですが、

必ずしも近所の方との関係が上手くいっているというケースはそんなに多くは無いかと思います。

ご近所付き合いをあまりされておらず（あいさつ程度しかしていない等）、実際に隣家の木の枝が

自分の敷地内に侵入してきた場合はどうすれば良いのでしょうか？


それではまず基本的な法律（民法）の考え方をご紹介します。



【隣家の木の枝は勝手に切る事が出来るのか？】

まず、木の枝の越境問題ですが、隣の家の木の枝が伸びてきて自分の敷地内に入ってくると、

日当たりが悪くなったり、建物の外壁や屋根にかかり、キズや損傷の恐れもあります。

また、木の枝が自分の敷地の屋根までかかってくると枯葉が雨どい等につまり、

雨水の排水が悪くなり、最悪の場合は雨漏りの原因に繋がってしまいます。


そういった事由にならない為にも木の枝越境問題はすぐに解決したいというのが

皆様の率直なお気持ちだと思います。


では法律の解釈はどうなっているのでしょうか？



隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる（民法233条1項）

上記のように枝を切除してもらうように隣家に対し請求が出来るとありますので、勝手に木の枝を切る事は出来ません。

なお、この請求はどのような場合にもできるものではなく、庭木の枝が張り出していることにより、

何らかの損害が現に生じているか、または生じるおそれが存在する場合でなければ認められません。

何も被害を被っていないのに、切除を請求するのは権利の濫用になると考えられています。



基本的に、木の枝が自分に敷地に入り込み、実害を受ける又は受ける恐れのある場合

（建物にあたる、雨どいの所まで伸びてきている、採光の確保が取れなくなった等）には

隣家の方に被害の状況を説明し木の枝の伐採をお願いする事が一番の解決方法です。



しかしながら、隣家の方の状況にもよりけりですが、経済的事情などで伐採費用の捻出が

困難な金銭的理由や隣家が空き家になっていて所有者が遠方にいたり、

所有者が今どこにいるか不明の場合もあるかと思います。

そういったケースの場合の解決事例もご紹介致します。



まず隣家の方が経済的事情で伐採費用を出す事ができない場合ですが、

隣家の方とよく話し合い、本当に伐採費用を捻出する事すら難しい状況なのかを確認します。

子供さんや親せきの方々に費用を負担して頂く事ができないのか？などを提案します。

上記提案をしても身寄りがなく、費用負担をしてくれるような人のあてもなく、

どうしても今すぐに費用負担が出来ないという事が把握できれば、

まずは自分が伐採費用を立て替えるので月々分割でもいいので返済して頂く

お話をするのも一つの方法です。

（但しこの方法は、分割払いが滞り、最悪は費用回収が出来ない恐れも考えられますので

そのようになった場合は、自己負担になる事を解った上でご相談した方が良いかと思います。）



最終手段として庭木の所有者に枝の切除を何度もお願いしても、これに応じてもらえない場合は、

所有者に対して訴訟を提起して、所有者の費用で枝を切除する

ように請求することが出来ます。（民法414条2項）


但し、こちらの方法を取ってしまうとお隣様との関係を非常に悪化させてしまいますので

あくまでも最終手段としてお考え下さい。




次に、隣家が空き家でその所有者がどこに住んでいるか解らず、相談したくても

出来ない状況の場合ですがこちらの場合は、まずは法務局等に行き、

隣地の地番を調べる事が出来れば、隣地所有者の方の登記簿情報等を取得でき

所有者有者の氏名・住所等が分かる事があります。


上記方法でも連絡が付かない場合（所有者の住所が変更になっており、

お手紙を出しても宛先不明で返ってくる等）は各自治体（市町村）に

ご相談する事が良いかと思います。

隣家との木の枝越境の件で非常に困っていると自治体に訴えかければ自治体によっては、

所有者とコンタクトを取ってもらえる場合があります。




【隣家の木になった果物は勝手に採っても良いか？】

こちらについては、皆様お解りだとは思いますが、もちろん勝手には取ってはいけません。

木の枝になっている果実が自分の敷地側に入っていたとしてもその果実は隣家の方の

所有物になりますので勝手に採ってしまうと窃盗になってしまいます。




【隣家の木の根は勝手に切る事が出来るのか？】

次に根っこについてのお話です。

木の枝については勝手に切る事が出来ない事がお解り頂いたかと思いますが、「根」についてはどうでしょうか？

ここでも民法によりますと


隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる（民法233条2項）

上記のように木の根に関しては、勝手に切っても良いと記されてあります。

但し、根っこの大部分を切除してしまったり、太い根っこを切ってしまったら、

隣家の木が枯れてしまう恐れもありますので注意が必要です。

民法上は勝手に切ってもよいとされていますが、お隣さんにも切除する事を一言、

お伝えしておいた方がより望ましいですね。


ちなみにこの木の枝・木の根っこの問題でイメージをしやすい例えがありまして、

隣家の「竹の枝」は勝手に切ってはいけないが、「タケノコ」は勝手に切ってもいい

（採ってもいい）とされています。

但し、こちらも一般常識的には、隣家からの「タケノコ」も採る場合には

ひと声かけておいた方が良いでしょう。



【まとめ】

いずれの場合でも越境問題に関しては、一回話がこじれると隣同士でも将来に渡り

険悪になってしまい、しいては、子供さんや、お孫さんの代まで越境問題が

続く事もありますので常日頃よりご近所さんと良好な関係を築き、

お互いが普段から気を付ける事で平和で安心した毎日を送る事ができます。

万が一、何か不測の事由が起きた場合でも話し合いで円満に解決できるように努めていきましょう。




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