九州ホーム日記（ブログ）

  

本日の記事では、現在所有されている賃貸アパートの入居率が

低くなってしまって何か改善策がないか、お悩みの家主様（オーナー様）向けに

入居率UPの為の方策、並びにリフォーム工事一例をご紹介させて頂きます。



【対策１　　所有アパートに入居されるであろう借主ターゲットを明確にする】

ただやみくもにリフォームしても、需要に沿っていなければリフォーム工事が

無駄になってしまう場合がありますので、自分のアパートにどのような入居者が

入居希望を出されるのかを把握する必要があります。


例えば、大学に近い立地であれば、学生さんが借主ターゲットになります。

スーパーが近ければ、主婦層やファミリーの方々が借主ターゲットになります。

このように、どういう人に借りてもらいたいかを明確にする事で、

利にかなったリフォーム工事を計画する事ができます。




【対策２　リフォーム工事は長所を伸ばす（特徴がある）ような計画を行う】


昨今、賃貸物件の数は急激に増えており、数百メートルの間に何軒もの

賃貸アパート・マンションが乱立している状況です。

いかにして周辺の物件（競争相手の物件）よりも自己所有アパートに

入居してもらう事を考える必要があります。

限られた資金の中、効率的に集客できる設備を整える為に

ライバル物件と差別化を図る必要があります。


例えば、仮に２DKの賃貸アパートをご所有だと仮定して、

周辺の賃貸アパートも２DKや２LDKが多い地域だとします。

借主ターゲット層は、新婚さんや子供さんがいらっしゃるファミリー層に

なるかと思いますが、２DKの壁を壊し、１LDKの間取りにプラン変更する方法が

あります。

１LDKの間取りであれば、ライバル物件と入居者の取り合いをする事も

少なくなり、単身者層を取り込む事が可能です。





【対策３　　人気のある設備を導入する】


人気の設備は人（入居者）を呼び込みます。

設備が良ければ、多少、立地条件が悪かったり、家賃が高くても

集客は見込めます。

但し、リフォームに充てられる資金には限りがありますので

人気の設備を吟味する必要があります。


☆☆近年、人気がある設備一覧☆☆


・エアコン

単身物件には付いているのが当たり前ですが、２DKや３DKなどの

ファミリー物件には１台もついていないという物件が多いです。


・オートロック付き


女性であれば非常に気になる防犯面。防犯性が高い設備は
入居者様より大変好まれます。


・インターネット設備

特に学生さんや社会人の方に支持が高いインターネット設備。

入居時にすぐに使用が可能なネット環境が整っていれば、

他物件に比べてアドバンテージがあります。


・防音設備

アパートなどではどうしても、気になる隣家の方の

生活音も防音機能を高める事で、騒音問題のトラブルを

未然に防ぐ事が可能です。


・収納スペース

賃貸物件の場合は、どうしても収納スペースが狭くなりがちです。

クローゼットスペースはもちろんの事、サービスルーム（納戸）等を

設ける事で家具・家財などを多くお持ちの入居者には好意を持たれます。



【対策４　　共用スペースをいつも綺麗に保つ】



お部屋を見学してもらう際に、建物の周りやエントランスにゴミや

よごれがあると誰でもあまり良い印象はもたれないと思います。

建物が常にきれいな状態である事は、実は非常に重要な事なんです。

人間関係にも言えますが第一印象がそこで決まってしまいますので、

お部屋のみならず、エントランスや廊下、階段部分も常に綺麗に保つようにしましょう。

ご自身で、定期清掃を行う事が難しい場合は管理会社である不動産業者に依頼しましょう。

月に２回程度の定期清掃を行う場合でも、全然印象が違います。



【対策５　　安易に家賃の値下げを行わない】

空室が多いので、家賃を下げれば、入居者が増えると思うのは注意が必要です。

安易に家賃を下げてしまうと入居者の質の低下を招くという事を引き起こし兼ねません。

また、入居者の質の低下に伴って、家賃の滞納率が高くなることや

近隣の方々とのトラブルの元になることも予想がされます。


但し、近隣相場と比較してあまりにも高い家賃設定であれば、需要に合っていない為、

金額の見直しを行う事を考える必要は出て参ります。


まずは、家賃値下げではなく、物件価値を高めながら、ある一定水準以上の家賃金額を

維持し続ける事が重要です。



以上、入居率UPの為の対策事例をご紹介させて頂きました。

次回の記事では、実際に入居率UPを目指したオーナー様の

事例をご紹介させて頂きます。






（九州ホーム　ＡＬＬ　すたっふ）不動産お悩み解決



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秋といえば？シリーズ第２段は「サツマイモ」について記事にします。

この季節になると、石焼イモ屋さんの屋台をよく見かけますね。

あの香ばしくて甘い香りと「いしやーきいもー」のお馴染みのフレーズを

聞くとついつい買ってしまいたくなりますね。


そんな事で、今回は家庭で簡単に出来る「サツマイモ」を使った料理レシピを

ご紹介していきます。

（紹介レシピについてはクックパッド様より引用させて頂いております）








【サツマイモを使ったサラダ　サツマイモベーコンサラダ】


材料 （2人分）


さつまいも 大1本

ベーコン 100g

玉ねぎ 1/4個

●マイユマスタード（種入り） 大さじ1

●マヨネーズ 大さじ4

塩こしょう 適量


作業工程

①さつまいもを2cmに輪切りにして蒸し器で20分ふかす。（電子レンジで7分加熱する）

②ベーコンと玉ねぎに塩こしょうしてレンジで3分加熱する。

③温かいうちにさつまいもの皮をむいて食べやすい大きさにくだき、②の具材と
マイユマスタード、マヨネーズを入れ、混ぜ合わせる。



【サツマイモのご飯のおかずのなるレシピ　　サツマイモのバター焼き】



材料 （約３人分）


さつまいも １本(約２５０ｇ)

バター １５～２０ｇ

塩・コショー 適量

砂糖 大さじ　１/２～


作業工程

①さつまいもは皮ごと１ｃｍ厚さの斜め切り、又は輪切りにし、
更に１ｃｍ幅に切り水にさらしてアク抜きする

②１０分くらい水にさらしたら、水気を切りすぎない程度にして
皿にのせ、ラップをかけレンジで(500w)３分くらい加熱する。

③フライパンを熱してバターをとかし、さつまいもを入れて塩・コショーをして焼く。

④最後に砂糖をからめながら焼いて出来上がり♫




【サツマイモのほくほくグラタン】


材料 （2人分）


さつまいも 1個（250g）

玉ねぎ（みじん切り） 1/2個

ベーコン（細切り） 30g

無調整豆乳 100cc

◎塩・ホワイトペッパー 各適量

◎パルメザンチーズ 大さじ1

オリーブ油 適量

ピザ用チーズ 適量


作業工程

①さつまいもを縦半分に切りラップをしレンジ（600W）で5分加熱する。

②さつまいもの中身をスプーンでくり抜き豆乳を加えよく潰す。

③フライパンにオリーブ油をひき玉ねぎ・ベーコンを炒め②を加え、
塩・ホワイトペッパー、パルメザンチーズで調味しモタっとするまで少し炒める。

④さつまいもの器に③を詰めピザ用チーズをのせトースターでこんがりと焼いたら出来上がり。




【サツマイモを使ったお菓子レシピ　　サツマイモチョコレートスティック】



材料　（４人分）

サツマイモ1～2本

チョコレート60g

揚げ油適量


作業工程

①サツマイモは皮ごときれいに水洗いして、スティック状に切る。
分量外の塩水に10分くらいさらし、水気をよく拭いておく。

②チョコレートは刻んでボウルに入れ、湯せんにかけ(指をつけ少し熱いくらいの
お湯にボウルの底をつけ)、ゴムベラで混ぜながら溶かす。

③フライパンに常温の揚げ油とサツマイモを入れて中火にかける。

④サツマイモは薄く色がついて竹串がスッとささる位まで揚げ、油をきる。

⑤サツマイモの半分に溶かしたチョコレートをつけ、コーティングする。
涼しい場所で十分に冷やし固め、器に盛る。




【卵を使わない　さつまいもプリン】



材料 （２人分）


さつまいも １５０ｇ

牛乳 ３００ｃｃ

砂糖 大匙２　～お好きな甘さで

ゼラチン ５ｇ


作業工程

①焼き芋or蒸かし芋は、皮を剥いてつぶす。
フードプロセッサーに芋・半分の量の牛乳・砂糖を入れてまわす。

②裏ごしをすると、なめらかになります
面倒ですが、この一手間で美味しくなります

③鍋に残りの牛乳を温めゼラチンを入れて溶かす。溶けたら②と合わせる。

④器に流して冷蔵庫で冷やせば完成。
カラメルをかけて食べるともっと美味です。






以上、いくつか簡単に作れるサツマイモレシピをご紹介しました。

大学イモ以外のサツマイモレシピってあんまり思いつかないですが

お子様の為のお菓子レシピなどは、喜ばれる事請け合いだと思いますよ。

お時間ありましたら、ぜひお試しください。


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10月になって、今週から肌寒い季節となってきました。

まだまだ木々などは青い葉っぱが多いですが、これから徐々に秋模様に移り変わっていくでしょうね。

そんなことで今日は

秋といえば？シリーズ第１弾

秋の代表的な食べ物「柿」について記事にします。






秋になるとスーパーでは柿がよく並ぶようになりますね。

柿を好きな人、嫌いな人、様々いらっしゃるかと思いますが

柿にはこんな言い伝えがある事を知っていますか？？


「柿が赤くなると、医者が青くなる」


これは昔から「柿」は栄養満点で、たくさん食べると病気になりにくいと考えられ、

お医者さんいらずとなり、患者さんが減ってしまったお医者さんは顔が青ざめてしまうという

例えです。


では、実際に「柿」をたくさん食べると本当に病気になりにくくなるのでしょうか？

色んな事例を含めてご紹介していきます。



【効果その１　　お酒を飲んでも悪酔いしにくくなる　アルコールを分解してくれる】

柿を食べると悪酔いが防げると昔から言われていたそうですが、

果たして根拠はあるのでしょうか？

実は経験談だけでなく実験によってその効果が明らかになってきました。


柿の有効性を調べている島根大生物資源科学部の板村裕之教授（果樹園芸学）は、

研究室の学生ら１０人で清酒0.5合を飲み実験を行いました。お酒を飲む前に柿一個を食べた人は、

食べなかった人に比べ血中のアルコール濃度は約４割減、

悪酔い症状を引き起こすアセトアルデヒド濃度は約３割減という実験結果が得られたようです。



また柿は、人間が生きていく為に必要なビタミンＡやビタミンＣ、ベータカロチンのほか、カリウムも豊富で

高血圧の予防に効果があるといわれています。

以上の事から、お酒を飲みに行く前にちょっと柿を１切れ２切れ、食すと次の日の悪酔い防止にも

なるかもしれませんね。




【効果その２　　風邪になりにくい】

「柿」の中に含まれているビタミンＣの含有量は１００グラム中７０㎎とみかんの約２倍以上の含有量とされています。

さらに例えると緑茶の約２０倍、レモンの約１０～２０倍に相当します。

それから柿の葉にいたっては更に含有量が多く、１００グラム中６００から８００㎎も含んでいます。

でも柿の葉っぱって食べられないですよね？？

そういう時にはお茶にすると良いそうです。

柿の葉に含まれているカロチンは体内に入ってからビタミンＡに変わるプロビタミンで、

呼吸器の粘膜を強くし風邪の予防をすることができます。

ビタミンCは加熱に弱く熱で壊れてしまいますが、プロビタミンCは熱を加えても壊れないため、

温かいお茶で飲んでもちゃんとビタミンCが摂れるという優れものです。



【効果その３　　ダイエット効果がある】

効果その２で記述した「柿の葉を使ったお茶」には、ダイエット効果もあります。

柿の葉茶にはタンニンが豊富に含まれていますが、このタンニンがなんと余分な脂肪を

分解してくれるという働きがあるのです！

その他にも、タンニンには次のような効果もあります。

・　強い抗酸化作用があり老化の原因となる活性酸素を除去してくれる。

・　悪玉コレステロールの低減作用があり、血液をサラサラにし動脈硬化を改善・防止する。

・　悪臭成分と結合し変性することで消臭効果がある。体臭や口臭の予防にも期待ができます。



こんなに良い事づくめの「柿の葉茶」だったら何杯でも飲んで、どんどん健康的に痩せられると

思った方に注意してほしい点もあります。


△△　タンニンのデメリット　△△


・便秘になりやすくなるかも？？

タンニンには便を固くする作用があって下痢止めにも効果が期待できる反面、

度を過ぎると、便秘になってしまう可能性があります。

ビタミンCの効果で、ある程度までは便秘解消に役立つのですが、

過剰摂取してしまうとメリット側の作用よりタンニンによるデメリット作用の方が上回り、

かえって便秘になってしまうので注意が必要です。



・貧血になりやすくなるかも？？


タンニンは鉄と結びつき「タンニン鉄」という物質に変化します。

これにより本来は腸で「鉄」の栄養を吸収するのを「タンニン鉄」に変化する事で

吸収を妨げてしまうのです。

ただし、柿の葉茶にはビタミンCが豊富に含まれており、一概には絶対に貧血になるという類のものではありません。

貧血気味の時や鉄分不足の症状がひどい場合以外は、さほど神経質に気にするほどの事ではないと思います。

注意点としては食前、食後の1時間は、タンニンによる鉄分の吸収阻害を防ぐため、

柿の葉茶の飲用は控えた方がよさそうです。




【効果その４　　美肌効果があるコラーゲンを多く含む】

ビタミンＣには肌の真皮細胞の線維芽細胞が活発に働く手助けをします。

線維芽細胞とは、コラーゲンやエラスチン、ヒアルロン酸などを生成しますので

特にコラーゲンは美肌にも良いとされているので肌の張りを保つ、関節の痛みを改善する効果があると言われています。



以上のように、確かに「柿」には多くの健康向上成分が含まれている為、

柿を食べれば医者いらずというのはあながち間違ってはいないのかもしれません。

但し、あくまでも以上に述べた事項は、実験や口コミ（個人の評価）等に基づいて

事例を紹介しておりますので

あくまでもご参考程度にとどめておいてくださいね。

柿を食べれば、全然病気にならないという訳ではありませんのであしからず。


（九州ホーム　ＡＬＬ　すたっふ）

  

先日、「楽天トラベル」が60歳以上のシニア世代を対象としたアンケート調査で

人気の温泉地ランキングを発表しました。



その結果が以下の通りです。


1位 佐賀県　嬉野温泉

2位 岐阜県 飛騨高山温泉

3位 岩手県 八幡平温泉

4位 鳥取県 皆生温泉

5位 愛媛県 道後温泉

6位 神奈川県 湯河原温泉

7位 岩手県 つなぎ温泉

8位 岐阜県 下呂温泉

9位 山形県 蔵王温泉

10位 宮城県 遠刈田温泉



名だたる温泉の中から、なんと我が佐賀県の嬉野温泉が

堂々の１位を獲得しました。


それではなぜ、１位を獲得する事が出来たのでしょうか？

その要因とは・・・・・






嬉野温泉イメージ画像（画像引用：佐賀県観光連盟）




嬉野温泉（うれしのおんせん）は佐賀県嬉野市嬉野町（旧国肥前国）にある温泉。武雄温泉と並び県を代表する温泉である。

「日本三大美肌の湯・嬉野温泉」、「佐賀・嬉野温泉」の名称で嬉野市により商標登録されている。


歴史は非常に古く、神功皇后の西征にまで遡る。その帰途に白鶴を見付けたが、傷を負っていて心配していたところ、

河原に舞い降りて湯浴みをすれば、再び元気に去っていくのを見て「あな、うれしや」と感歎された。

この語が転訛して「あなうれしや」と感想を述べたという。嬉野という地名は、この逸話に因み、

嬉野は元々「うれしや」と呼ばれていたとされる（温泉組合では「うれしいの」が嬉野となったと記述されており、由来に諸説がある）。

また、和銅七年に記された肥前国風土記には万人の病を治す名湯として嬉野の名が挙がっている。（Wikipediaより）



元来より、嬉野温泉は上記「日本三大美肌の湯」という事で、

ナトリウムを多く含む重曹泉のお湯が美肌効果があり、入浴後にはつるつる感があることでも有名です。



それに加え、今回６０歳以上のシニア世代から熱い支持を頂いた理由の一つに

「バリアフリーを積極的に取り入れ、シニア世代にも安心して入浴が行える点」が大きな要因に挙げられます。



嬉野温泉観光協会による主な取り組みとしては、

高齢者、車椅子利用者、その他の障害者、外国人など

様々な人にとってやさしい温泉地を目指して、宿泊施設や商店街のユニバーサルデザイン化などの

ハード整備に加え、温泉での入浴介助を中心に、宿泊施設の選定や予約、必要な介助器具の

レンタルなどのソフト整備を進めている。近年は韓国の自閉症児の団体を受け入れるなど、

より幅広い方に対してサービスを行っている。

温泉地の整備以外にも、市民参加型の福祉、教育、文化、スポーツに関するイベントや

研修を開催するなど、多面的な活動を行っている。



● 温泉地のハード整備
　嬉野温泉では誰でも快適に利用できる「ユニバーサルデザイン客室」として13旅館20室を整備したことに加え、館内案内を視覚障害者向けに点字でも作成している。また、温泉街の足湯に車椅子の方でも利用できるスペースを設けたり、「湯のまちユニバーサルデザインのお店」のサインボードを店頭の目立つところに掲出して、各店舗が提供できるサービスを明示している。

● 入浴介助
　嬉野温泉では障害者や高齢者に配慮した設備が整った温泉施設で、へルパーによる入浴介助が受けられる。これにより、嬉野温泉には３世帯・４世帯の親孝行家族旅行や、老老介護夫婦のリフレッシュ旅行等の新たなマーケットが生まれてきている。さらに、車椅子利用者や身体に障害のある方でも簡単に着脱可能なUD 浴衣を開発した。このＵＤ浴衣は健常者向けと車椅子利用者向けの２種類で、一般の浴衣と違い、ツーピースで構成されており、腰回りでの折り返しが不要なため、着付け等が簡単である。

● イベントの開催
　嬉野バリアフリーツアーセンターでは、「ひとにやさしい嬉野温泉」のまちづくりとともに、ハンディキャップのある観光客の方々が楽しめる嬉野温泉でありたいとの想いから様々なイベントを行っている。

☆湯らっくすコンサート
　ハンディキャップを持つミュージシャン、プロ・アマ、様々なジャンルを超えて開催されるコンサート。音楽によって、心のバリアを少しでも無くそうという想いから始められた。

☆ニューミックステニス大会
　健常者のテニスプレーヤーと車いすテニスプレーヤーがダブルスを組んで試合を行う、新しいスタイルのテニス大会を毎年開催している。




以上のように、高齢者の方や障害者の方に対しても、非常に優しい設備や環境体制を整えてある

嬉野温泉は、これから全国各地より観光に来られるのではないでしょうか？

ぜひ私も新しくなった嬉野温泉に行ってみたいです。


嬉野温泉観光協会の公式ホームページはコチラ





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サガテレビにて昨日から「秋の感謝祭」キャンペーンが開催されました。

キャンペーン内容は、10月3日（月）～10月9日（日）までの期間中に

サガテレビで放送される「キーワード発表番組」を見て

キーワードをメモに取り、専用の応募フォームやハガキなどで

応募する事で抽選で豪華賞品が当たるかもしれないという企画です。


しかも、２９番組全ての「キーワード」を応募すると現金３０万円が１名の方に

進呈されるというなんとも太っ腹なイベント企画です。








「キーワード発表」の主な番組は・・・・



（AM5:25～）・・・・めざましテレビ（月曜日～金曜日まで毎日）

（AM9:50～）・・・・ノンストップ（月曜日～金曜日まで毎日）

（AM11:55～）・・・・バイキング（月曜日～金曜日まで毎日）

（PM15:50～）・・・・かちかちPress（月曜日～金曜日まで毎日）

（PM19:00～）・・・・各フジテレビ系番組（月曜日～日曜日まで）



（PM14:00～）・・・・絶好釣！九州釣り天国（10月8日の土曜日のみ）

（PM14:05～）・・・・ローカル路線バス乗継の旅（10月8日の土曜日のみ）



土曜日のお昼間の時間帯は「キーワード発表番組」の放映時間が

短いので見逃さないようにご注意下さい。






既に、10月3日（月）のキーワードは発表されていますが、

毎回、豪華賞品がラインナップされていますので今からでも遅くはありません。

今週はサガテレビから目が離せない！？







ちなみに10月3日（月）のめざましテレビのキーワードを見逃された方に

大ヒントです。

めざましテレビといったら「めざまし○○○○○」ですね。

もう一つ大きなヒントを教えます。

最初と最後の文字を記載します「じゃ○○ん」

もうお解り頂けたでしょうか？



皆さんの応募当選を心よりお祈り致します。


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本日は不動産お悩み解決の記事です。

今回の議題は「自己所有のアパートは借主が入居中（賃貸中）でも売却できるの？」という質問です。








今回のご相談事案は、お父さんが所有されていた「賃貸アパート」があり（６世帯の内、４世帯が入居中）

お父様の死去に伴い、ご相談者がこちらのアパートを相続にて取得されました。

ご相談者はお仕事もされている為、家主業を自ら行う事は難しいという事でした。

現在、借主が入居中だが、そのままでも売却が可能なのか？

それとも立退料を支払って、一旦、入居者を「０」にしないと売却が出来ないのか？という

ご質問でした。



まず、結論回答としましては

「入居者の方がお住まいのままの状態でも売却は可能です。」



現在は、投資家さんなどが利回りの良い収益物件をよく探されています。


※利回りとは・・・・・満室時の賃料合計÷不動産の購入価格＝不動産の利回り

上記の利回り計算は、最も一般的な不動産の利回りで、「表面利回り」とも言われます。

そして、この利回りの高い不動産ほど、投資に適した不動産だと考える方が多いようです。



上記の計算式のように入居者の人数が多ければ多い程（満室に近い程）

年間の賃料合計が高くなる為、表面利回りが高くなり、投資家様にも投資に適した物件であると

アピールが可能です。

表面利回りが約１０％以上の不動産物件が一般的に投資に値する物件として評価されやすいです。



ここでご相談者の例で利回り計算をご紹介させて頂きます。

１世帯あたりの毎月の賃料が５０，０００円。

６世帯の内、４世帯が入居中の為、毎月の合計賃料は５０，０００円×４世帯＝２００，０００円

年間の合計賃料が２００，０００×１２か月＝２４０万円となります。

仮に、こちらのアパートを２，０００万円で売却する際は、

２４０万円（年間合計賃料）÷２，０００万円（不動産売却価格）＝１２％（利回り）


満室時を想定すると

３６０万円（満室時年間合計賃料）÷２，０００万円（不動産売却価格）＝１８％（満室時想定利回り）

となり、非常に高利回りとなり、投資家様からのお問い合わせが多くなります。



回答の冒頭でお伝えした通り、賃貸アパートなどの収益物件を売却をする為には、

常に入居者の入居率を満室に近い状態を維持し、年間合計賃料を高く保つ事が

販売代金の増加、並びに早期に売却が出来る要因となります。


以上、賃貸アパートを売却する為の流れをご紹介させて頂きました。

ご参考になりましたでしょうか？




佐賀で賃貸アパートの管理でお困りの家主様やご売却をご検討の家主様が

いらっしゃいましたらぜひ当社までご相談下さい。

当社のお客様（買主様）で収益物件をお探しの方が多数いらっしゃいますので

お気軽に何でもお尋ね下さい。




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