九州ホーム日記（ブログ）

  

本日は不動産お悩み解決の記事です。

今回の議題は「自己所有のアパートは借主が入居中（賃貸中）でも売却できるの？」という質問です。








今回のご相談事案は、お父さんが所有されていた「賃貸アパート」があり（６世帯の内、４世帯が入居中）

お父様の死去に伴い、ご相談者がこちらのアパートを相続にて取得されました。

ご相談者はお仕事もされている為、家主業を自ら行う事は難しいという事でした。

現在、借主が入居中だが、そのままでも売却が可能なのか？

それとも立退料を支払って、一旦、入居者を「０」にしないと売却が出来ないのか？という

ご質問でした。



まず、結論回答としましては

「入居者の方がお住まいのままの状態でも売却は可能です。」



現在は、投資家さんなどが利回りの良い収益物件をよく探されています。


※利回りとは・・・・・満室時の賃料合計÷不動産の購入価格＝不動産の利回り

上記の利回り計算は、最も一般的な不動産の利回りで、「表面利回り」とも言われます。

そして、この利回りの高い不動産ほど、投資に適した不動産だと考える方が多いようです。



上記の計算式のように入居者の人数が多ければ多い程（満室に近い程）

年間の賃料合計が高くなる為、表面利回りが高くなり、投資家様にも投資に適した物件であると

アピールが可能です。

表面利回りが約１０％以上の不動産物件が一般的に投資に値する物件として評価されやすいです。



ここでご相談者の例で利回り計算をご紹介させて頂きます。

１世帯あたりの毎月の賃料が５０，０００円。

６世帯の内、４世帯が入居中の為、毎月の合計賃料は５０，０００円×４世帯＝２００，０００円

年間の合計賃料が２００，０００×１２か月＝２４０万円となります。

仮に、こちらのアパートを２，０００万円で売却する際は、

２４０万円（年間合計賃料）÷２，０００万円（不動産売却価格）＝１２％（利回り）


満室時を想定すると

３６０万円（満室時年間合計賃料）÷２，０００万円（不動産売却価格）＝１８％（満室時想定利回り）

となり、非常に高利回りとなり、投資家様からのお問い合わせが多くなります。



回答の冒頭でお伝えした通り、賃貸アパートなどの収益物件を売却をする為には、

常に入居者の入居率を満室に近い状態を維持し、年間合計賃料を高く保つ事が

販売代金の増加、並びに早期に売却が出来る要因となります。


以上、賃貸アパートを売却する為の流れをご紹介させて頂きました。

ご参考になりましたでしょうか？




佐賀で賃貸アパートの管理でお困りの家主様やご売却をご検討の家主様が

いらっしゃいましたらぜひ当社までご相談下さい。

当社のお客様（買主様）で収益物件をお探しの方が多数いらっしゃいますので

お気軽に何でもお尋ね下さい。




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